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未经配偶同意卖房但实为“以房抵债”,恶意串通无效!

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一审诉讼请求

甲女向一审法院提出诉讼请求:判决确认2014年5月23日甲男和乙男签订的XX市秦淮区的房屋买卖合同无效。

一审认定事实

2014年4月21日,甲女与甲男登记离婚,双方于同日签订《离婚协议》一份,其中约定XX市秦淮区房产(以下简称案涉房屋)归甲女所有,甲男无条件配合过户。

2014年5月23日,甲男与乙男签订《XX市存量房买卖合同》一份,约定甲男将案涉房屋出售给乙男,房屋价款为1400000元,乙方先付定金200000元,甲方同意尾款1200000元待房屋过户出件后由乙方一次性支付给甲方。后案涉房屋过户登记至乙男名下。现案涉房屋上存有抵押权,抵押权人为丁女。

本案诉讼过程中,丙男另提交了其与甲男的银行转账记录、甲男出具的借条复印件及《情况说明承诺书》复印件,以证明甲男同意以案涉房屋抵债的事实,并称证据原件均交给另案代理律师,另案代理律师称交给省高院。

甲男经质证对银行流水真实性认可,但认为双方互有往来,未进行过结算;对于借条表示不清楚;对于《情况说明承诺书》认为系复印件,对其真实性不予认可。

甲女经质证对于银行转账记录无异议,但认为无法看出双方是否存在债权债务,对于借条及《情况说明承诺书》认为系复印件,对真实性不予认可。乙男经质证对上述证据均予以认可。

关于案涉房屋买卖合同签订的原因,甲男陈述,因其欠债较多,怕查封其房屋,故和丙男协商将案涉房屋过到乙男名下,其从未将案涉房屋用于抵债,也未签过抵债合同。甲男另陈述当时有私心想留点后路,不想把房子给前妻,其未告诉甲女卖房一事。

乙男与丙男陈述,甲男欠丙男款项数额较大,所以以案涉房屋折抵部分欠款,因政策上不允许外地人在南京买房,故丙男与乙男经协商将房屋过户至乙男名下。

关于房屋现状,甲女陈述,房屋买卖合同签订时案涉房屋由甲女及其母亲、甲男的母亲居住,现在仍由甲女及其母亲居住;其对甲男和丙男的债务关系不清楚,只是听别人说房子在丙男手上,后找到丙男,丙男表示为防别人查封,并让甲女住一辈子。

丙男陈述,签订房屋买卖合同时其知晓甲女与甲男为夫妻关系,签订合同后也问过甲女,甲女说家里有两个老人,现在精神不好,让给她住一段时间,暂时不搬走,此后还提出过以130万元赎回。

一审法院裁判

一审法院认为,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

本案中,甲男与乙男所签《XX市存量房买卖合同》形式上为房屋买卖合同关系,乙男及丙男虽主张实为以房抵债,但甲男予以否认并主张实为转移财产逃避债务,两方陈述相互矛盾,同时丙男提交的《情况说明承诺书》为复印件,不能证明与甲男存在以房抵债的约定,故一审法院对其主张不予采信。案涉房屋虽登记在甲男名下,但为甲女与甲男的夫妻共同财产,丙男亦知晓两人夫妻关系,甲男与乙男恶意串通签订《XX市存量房买卖合同》的行为已损害甲女的合法权益,应属无效。案涉房屋已转移登记至乙男名下,但存在抵押权,后续事项甲女可另行处理。

综上,一审法院判决:确认甲男与乙男于2014年5月23日签订的《XX市存量房买卖合同》无效。

上诉人主张

乙男上诉事实和理由:

一、一审认定上诉人与甲男恶意串通的事实错误。

1、甲男与丙男之间确实存在债权债务关系。2013年至2014年间,甲男先后向丙男借款九百余万元。后,甲男无力偿还债务,双方协商将涉案房屋转让给丙男冲抵部分债务。借款事实有借条及银行流水证明,甲男也承认借款事实。

2、甲男和丙男之间已达成以房抵债的合意。一审中,丙男提交了甲男与丙男以房抵债的《情况说明承诺书》。在《情况说明承诺书》签订以后,甲男已配合上诉人完成房屋的过户的登记,丙男以为以房抵债之事已完结,便将该《情况说明承诺书》随意放置家中,一审中未找到原件,仅提交了复印件。

3、上诉人对案涉房屋的所有权系代持。上诉人与甲男之间的房屋买卖合同是基于丙男与甲男达成以房抵债的协议。因丙男不是南京户口,无法将房屋登记在其本人名下,故让上诉人与甲男签订房屋买卖合同,将房屋登记在上诉人名下。尽管是借名买卖,但双方签订房屋买卖合同的过程是平等协商、公平交易的过程,不存在恶意串通、损害他人利益的情形。

二、上诉人与甲男之间的房屋买卖系善意取得。

1、上诉人取得案涉房屋系善意。虽然在房屋买卖合同签订之前,甲女与甲男已于2014年4月21日协议离婚,离婚协议中约定涉案房屋归被上诉人所有,但在签订该房屋买卖合同时,甲男并未告知其已离婚的事实,上诉人对此也不知情。此外,案涉房屋登记在甲男一人名下,上诉人对案涉房屋的真实状态无从得知。

2、上诉人支付了合理的对价。案涉房屋双方约定转让价格为160万元,因此前丙男代偿了甲男33万元贷款,案涉房屋实际冲抵所欠丙男债务127万元,上诉人已经支付了合理对价。

3、涉案房屋已经完成变更登记。

4、甲男系无处分权人而非与上诉人恶意串通。

综上,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

甲女辩称:丙男提供的证据不能证明甲男与丙男之间存在确定的债权债务关系,因为丙男和甲男二人长期合作对外放贷,双方之间有大量的银行流水往来。丙男和甲男之间的借条是为了对外放贷进行起诉使用,有些借条被法院认定为虚假诉讼而没收了。甲男和丙男之间是否存在债权债务关系没有具体清算,以房抵债也不能确认。甲男称将房屋登记在乙男名下只是为了规避债务,所以双方签订的买卖合同是一种互相串通侵害第三人利益的行为,并且也侵犯了甲女作为房屋共有人的权益。综上,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

甲男述称,其和乙男之间没有任何关系,只是形式上的过户。其和甲女离婚后,甲女一直向其索要涉案房屋的产权证,丙男和其有业务往来,为了逃避甲女一直向其索要房产证,丙男帮其将涉案房屋过户到乙男名下。丙男也答应在其解决债务之后,再过户给其。其从来没有和丙男谈过抵债的事情,也没有签过承诺书。

丙男述称,同意上诉人的意见。

二审法院裁判

二审法院认为,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

本案中,虽然《XX市存量房买卖合同》系乙男和甲男签订,但是乙男自称其和甲男签订该合同是为了原审第三人丙男与甲男“以房抵债”,甲男则称其和丙男之间不存在“以房抵债”关系,签订该合同是为了逃避被上诉人甲女对涉案房屋主张相关权利。

二审中,根据本院调取的刑事卷宗中公安机关的讯问笔录,甲男多次陈述其和丙男之间存在债权债务关系以及涉案房屋买卖系为了抵债,因此乙男与甲男签订《XX市存量房买卖合同》的真实意思是甲男以涉案房屋抵偿其欠丙男的债务。涉案《XX市存量房买卖合同》非乙男与甲男的真实意思表示,该合同无效。甲男认为其在公安机关的陈述不真实,本院不予采纳。

丙男利用乙男的名义与甲男签订《XX市存量房买卖合同》,以涉案房屋抵偿甲男的欠款,因丙男明知甲男和甲女存在夫妻关系,甲女对涉案房屋享有权利,却未经甲女同意,和甲男串通将涉案房屋转移登记至乙男名下,明显侵犯了甲女的权利,属于恶意串通侵犯第三人利益的行为,该合同亦属无效。上诉人主张甲女同意将涉案房屋用于抵债,但其提交的证据尚不足以证明其上述主张,本院不予支持。

综上所述,上诉人乙男的上诉请求不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

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